目今房地产形势兼论商品房价钱
宣布时间：2005-11-05 作者：信息员 浏览数：
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(一)
今年4月份以来，在国家宏观调控之下，我国房地产开发增幅的各项指标逐月平稳下行，增添速率获得了有用控制。据国家统计局宣布的资料显示，今年1至8月份——天下房地产开发投资为7185亿元，同比增添28．8％。其中，商品住宅完成投资5580亿元，增添27．7％；办公楼和商业营业用房完成投资划分增添了30．9％和37％。
天下累计完成衡宇完工面积1．4亿平方米，同比增添11．6％。其中，商品住宅完工面积1．15亿平方米，增添10．5％；办公楼和商业营业用房完工面积划分增添了18％和18．2％。
天下商品房新开工面积为3．69亿平方米，同比增添13．7％，增幅同比回落17．5个百分点。其中，商品住宅新开工面积为2．96亿平方米，增添12．2％；办公楼和商业营业用房新开工面积增添速率划分为24．5％和19．2％。
天下房地产开发企业到位资金10218亿元，同比增添31．6％。其中，海内贷款2112亿元，增添8．9％，增幅同比回落近50个百分点；企业自筹资金3117亿元，增添36．3％；定金及预收款4184亿元，增添46．7％。
天下商品房空置面积阻止8月末为9695万平方米，同比下降0．8％。其中，空置时间在1年以上的商品房面积为5670万平方米，所占比重为58．5％。
由上述可以获得两个印象：一是房地产开发各项指标增幅减��；二是商品房的开发投资、完工面积、新开工面积等仍坚持了相当大的增幅。这意味着商品房的供应量仍会有较大的增添，同时尚有大宗空置房可供选购。
而现在引起各方关注的则是商品房价钱的大幅上升。今年1—8月，天下商品房平均销售价钱为2749元／平方米，同比提高13．5％。其中，商品住宅平均销售价钱为2525元／平方米，提高11．2％。分地区看，东部地区商品房平均销售价钱抵达3421元／平方米，同比提高15％；中、西部地区商品房平均销售价钱划分为1672元／平方米和1700元／平方米，划分提高了14．7％和7．7％。
(二)
下面着重讨论一下价钱问题。
第二次天下大战后，物价上涨成为天下各国普遍、一连和最主要的经济问题之一。西方经济学家关于物价上涨的理论主要有3个派别：
1、“需求拉起”理论。即由于社会总需求凌驾社会总供应，“太多的钱币追求太少的货物”，以致爆发物价上涨。
2、“本钱推进”理论。即由于人为和利润的提高，使本钱增添，导致物价上涨。
3、“供求混淆”理论。该派以为，“需求拉起”确实使物价上升，可是，工人因此而调解人为，不算“本钱推进”，只有工人首先提高人为，然后使物价上涨才是“本钱推进”。当人为增添率即是劳动生产增添率时就没有“本钱推进”，只有“需求拉起”。
(三)
商品价钱是商品需求的决议性因素。一样平常纪律是，价钱越低，需求量越大；价钱越高，需求量越小。
其中，关于一些可以相互替换的商品来说，甲种商品的价钱变换会影响到乙种商品的需求。例如，衡宇可以出租或出售，若是租金自制到一定水平，便会影响购房的需求，反之亦然。又如，高等住宅与通俗住宅的价钱相差悬殊，人们对后者的需求往往凌驾对前者的需求。而假设通俗住宅的价钱稳固，高等住宅的价钱下降到一定水平，或者高等住宅的价钱稳固，通俗住宅的价钱上涨到一定水平，都会影响到对两者的需求。
虽然也有破例，有的商品价钱越下降，需求量就会越小，例如珠宝首饰就是这样。佩带珠宝首饰，象征着一定的身价和职位，另外它尚有保值增值的效用，若是价钱下跌，失去了上述效用，人们自然不会再去买它。高等住宅商品就几多带有这种性子。
尚有一些商品，价钱越高，需求量就会越大。不但像骨董字画等这些高端商品保存这样的情形，有些通俗商品也会泛起这样的情形。19世纪，英国经济学家吉芬在研究爱尔兰的土豆销售情形时发明，当土豆价钱上升时，对它的需求量也上升，而土豆价钱下降时，需求量也下降，经济学家们将其称为“吉芬之谜”。原来，当人们收入镌汰时，穷人们只好更多地选择土豆这种廉价食物；而需求的增添，又刺激了土豆价钱的上升。但虽然云云，穷人们仍然只能多吃土豆，于是就爆发了价钱上升，需求反而增添的征象。
中低价住宅商品也几多带有这种性子。当人们的收入水平还不高的时间，只好选择中低档住宅，这类住宅因“需求拉起”而涨价，虽然云云，中低收入者仍只能选择中低档住宅。
(四)
反过来，商品需求又决议着商品价钱。一方面，需求会刺激价钱上涨，尤其是在供小于求的情形下；另一方面，需求又制约着价钱上涨。体现在三个方面，也可以说是三道闸门：
第一道闸门是“供求关系”。若是需求小于供应，则价钱上涨就失去了市场基础。
第二道闸门是“平衡价钱”。即在供求基本平衡的情形下，只有当消耗者为购置一定的商品所愿意支付的需求价钱与生产者为提供一定商品量所愿意接受的供应价钱相一致时(这在经济学中称为“平衡价钱”)，生意才华成交。事实上，需求价钱与供应价钱的磨合是有相当空间的，这就有了讨价还价的余地。
第三道闸门是“购置力”。既有购置的愿望，又有支付的能力(包括现实支付能力，以及通过贷款等方法将未来支付能力转化为现实支付能力)，才华形成实着实在的购置力——有用需求。
在泛起需求大于供应(如现在的中低价住宅求过于供)的情形下，虽然会刺激价钱上涨，但也会有第三道闸门(购置力)管住它。若是供应价钱凌驾了消耗者的支付能力，那么就会形成有价无市，迫使供应价钱举行调解。
(五)
购置力又取决于国民收入水平，即国民生产总值。从广义上说，国民收入与国民生产总值是从分派和生产两个差别的角度来反应一准时期(例如1年)物品与劳务的流动总量的。易言之，两者是等同的。
若是循着这个逻辑，价钱的转变，归根结蒂是取决于国民经济增添的转变，那么，只要经济一连上升，价钱就会随着上升。
(六)
这几年，我国房地产商品价钱逐年上涨，主要是在国民经济增添(即国民收入增添)的宏观配景下，“需求拉起”和“本钱推动”这两种因素复相助用的效果。因此，我们在展望房地产商品价钱的变换趋势时，也主要应从这两个因素着眼。
随着国民经济的增添，价钱亦会正常上涨，这已是知识问题。而纵观目今的购房需求，大致可分为三种性子：
第一种是自动购房需求。如无房户购房自住，现住房窄小需改善栖身条件，都会化中增添的都会生齿的购房需求等等。这类需求者亦可称“用家”。
第二种是被动购房需求。如各项建设项目中的拆迁安顿购房，因这种购房需求是拆迁引起的，故对购房者来说是被动行为。
第三种是诱动购房需求。例如在转售赚钱的诱使下，购房后专门用于出售或出租等等。其中购房后出售赚钱的亦可称“炒家”。
这三种需求加在一起，就容易造成需求增添过快，逾越了国民经济生长水平的允许。面临这种需求增添过快的压力，要凭证差别情形，区别看待。例如，对第一种自住购房需求，应只管包管供应，尤其要增添中低价商品住宅的供应。对第二种被动购房需求，要通过调控拆迁规模来调控这类需求，准确指导，实事求是，不搞逾越国力的大拆大建。对第三种投资购房需求，则是要加以抑制的。
(七)
人们的预期也会影响需求。若是某种商品行情看涨，需求量将会增添；反之，若是某种商品行情看跌，需求量将会镌汰。
问题是，这种需求量最终也要受消耗者购置力的制约。当价钱上涨凌驾了购置力水平，就会泛起“有价无市”的征象。因此，决定价钱的最基础的因素是消耗者的支付能力。“预期”只是价钱转变的因素之一，并且它不是决议性因素。
(八)
已如上述，只管举行了宏观调控，今年商品房的供应仍会大于去年，而从指导合理需求来看，又接纳了控制都会的拆迁规模、减小被动需求，以及抑制投资性购房等步伐，应该说是缓解了供需矛盾。但为什么房价反而大幅上升呢?主要是以下几个因素仍在起作用：
一是正常上涨因素。例如，国民经济(国民收入)的一连增添，商品房品质和本钱的提高等等。
二是非正常上涨因素。例如恒久保存的商品房结构性矛盾，导致中低价位住宅求过于供；人们对商品房价钱的预期，担心宏观调控会镌汰商品房供应，土地供应制度刷新会镌汰开发用地供应等等。别的，调控政策的滞后效应，也会导致需求短时间内难以趋缓。
因此，当务之急是要把商品房价钱控制在正常上涨的规模之内，接纳切实步伐消除非正常上涨因素。
其中包括：1．从立项政策、土地供应政策、信贷政策、税收政策等方面来协力解决商品房结构性矛盾，缓解结构性的求过于供状态；2．实时向消耗者提供市场信息，科学地、准确地举行市场理性指导，摒弃盲目预期的消耗和投资心理；3．进一步抑制一手房和二手房生意中的太过炒作行为。
(作者：中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端)
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